Yhteisomistus tai yhteisomistussuhde on esineoikeudellinen järjestely, jossa kaksi tai useampi henkilöä omistaa yhteisesti saman esineen tai omaisuusmassan. Yhteisomistus voi olla joko määräosaista tai jaotonta, ja ellei laissa ole toisin säädetty, se on määräosaista. Yhteisomistajien keskinäisiä suhteita sääntelee Suomessa yleislakina laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958), jota kutsutaan myös yhteisomistuslaiksi. Laki on toissijainen ja pääosin tahdonvaltainen, joten yhteisomistajat voivat poiketa siitä keskinäisin sopimuksin.

Yhteisomistus syntyy tavallisesti perinnönjaon, lahjan tai yhteisen kaupan seurauksena, ja se on yleinen erityisesti perhe- ja perintötilanteissa sekä arvokkaiden esineiden, kuten kiinteistöjen, hankinnassa.

Yhteisomistus Suomessa

Jaoton yhteisomistus

Jaoton yhteisomistus perustuu vanhoihin germaanisiin omistuskäsityksiin. Suomalaisessa oikeusjärjestelmässä jaoton yhteisomistus on varsin poikkeuksellista, sillä sellaista ei voida perustaa sopimuksella. Tärkeimmät jaottomat yhteisomistustilanteet ovat jakamaton kuolinpesä, avoin yhtiö ja aiemmin ennen vuotta 1930 solmitun avioliiton aviopesä. Tällainen pesä tai yhtiö muodostaa varallisuuspiirin, johon perillisillä, puolisoilla tai yhtiökumppaneilla on osuus. He eivät omista pesän esineistä mitään määräosaa vaan osuuden koko pesään.Encyclopædia iuridica Fennica, Suomalainen lakimiesyhdistys 1994–1999, , osa I palstat 1042–1045.

Jaottoman yhteisomistuksen omistajat voivat yleensä vain yhdessä käyttää omistusoikeutta. Tähän on kuitenkin säädetty poikkeuksia puolisoiden vallintaoikeuden osalta. Oma ryhmänsä ovat erilaiset yhteiset alueet. Vuoden 1734 laki säänteli yhteismetsiä ja pitäjänyhteisiä, ja myöhemmin erityisesti isojaoissa on syntynyt yhteisalueita. Yhteisalueen hallinto voi perustua osakaskokouksen laatimaan ja tuomioistuimen hyväksymään ohjesääntöön.

Määräosainen yhteisomistus

Määräosainen yhteisomistus perustuu roomalaiseen oikeuteen ja se voi koskea kiinteistöä, irtainta esinettä ja arvopaperia. Yleissääntö on se, että yhteisomistus on määräosaista. Sellainen syntyy esimerkiksi usean henkilön ostaessa tai periessä kiinteistön. Osakkaiden suhteita sääntelee laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958) ellei asiasta ole erityissäännöksiä.

Yhteisomistaja voi käyttää esinettä, kuten esimerkiksi kiinteistöä, siten ettei loukkaa toisten yhteisomistajien vastaavia oikeuksia. Yhteisomistajat sopivat usein nautinnan rajoista ja sopimus suojaa ulkopuolisten häirinnän lisäksi muiden yhteisomistajien häirinnältä. Yhteisomistaja saa luovuttaa osuutensa muita yhteisomistajia kuulematta. Yhteistä esinettä koskeviin oikeustoimiin tarvitaan kaikkien yhteisomistajien suostumus. Tällainen oikeustoimi voi olla vaikkapa määräalan myynti tai rakennusluvan hakeminen.

Kunkin yhteisomistajan omistus (määräosa) kohdistuu murtoluvulla ilmaistavaan osuuteen koko esineestä. Jollei muuta ilmene, omistajien murto-osat ovat yhtäsuuret. Määräosa ei siis merkitse fyysisesti rajoiltaan määriteltyä esineen osaa (toisin kuin esimerkiksi kiinteistön määräala). Yhteisomistussuhde voidaan kuitenkin eräin edellytyksin purkaa jakamalla esine osiin, esimerkiksi kiinteistö itsenäisiksi kiinteistöiksi.

Vaikka määräosainen omistus kohdistuu abstraktiin murto-osaan, voidaan kiinteistön hallinta järjestää hallinnanjakosopimuksella, jossa määritellään hallinnan fyysiset rajat. Hallinnanjakosopimukset ovat viime aikoina yleistyneet keinona hallinnoida useaa samalle kiinteistölle rakennettua asuinrakennusta, vaihtoehtona kiinteistön lohkomiselle tai asunto-osakeyhtiön perustamiselle.

Lainsäädäntö Suomessa

Laki eräistä yhteisomistussuhteista tuli voimaan 1. heinäkuuta 1958. Se on yleislaki, jota sovelletaan, mikäli muualla ei ole toisin säädetty tai sovittu. Laki on lyhyt ja yleisluonteinen, minkä vuoksi yhteisomistuksen toimivuus edellyttää käytännössä joko osapuolten yhteistyötä tai huolellisesti laadittua sopimusta.

Osuudet yhteisessä esineessä oletetaan samansuuruisiksi, jollei muuta ilmene. Kukin yhteisomistaja voi itsenäisesti määrätä omasta osuudestaan, esimerkiksi myydä tai lahjoittaa sen edelleen ilman muiden omistajien suostumusta. Ellei yhteisomistajien välisessä sopimuksessa ole toisin sovittu, muilla omistajilla ei ole etuosto-oikeutta luovutettavaan osuuteen. Käytännössä osuuden myyminen ulkopuoliselle voi olla vaikeaa, jos kaupan kohteena on esimerkiksi puolikas yhdestä omakotitalokiinteistöstä.

Yhteisomistuslaki on toissijainen, joten eräissä tilanteissa sovelletaan sen sijasta muuta lainsäädäntöä. Kiinteistöjen ja alueiden osalta erityissääntelyä sisältyy muun muassa yhteisaluelakiin (758/1989) ja yhteismetsälakiin (109/2003). Lakia ei sovelleta yhtiöiden, yhdistysten tai muiden yhteisöjen osakkaiden yhteisomistukseen.

Yhteisomistussuhteen purkaminen Jokaisella yhteisomistajalla on oikeus vaatia yhteisomistussuhteen purkamista. Vaatimuksen voi esittää kuka tahansa yhteisomistaja omistusosuutensa suuruudesta riippumatta. Purkaminen tapahtuu ensisijaisesti jakamalla esine osiin, jos jako on mahdollista. Kiinteistön kohdalla jako voidaan toteuttaa halkomistoimituksella, jota haetaan Maanmittauslaitokselta. Halkominen ei kuitenkaan aina ole mahdollista, esimerkiksi tavanomaisen omakotitalokiinteistön tai kaavamääräysten rajoittaman kiinteistön kohdalla.

Jos jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta muita omistajia kuultuaan määrätä esineen myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten (yhteisomistuslain 9 §). Myyntiä varten tuomioistuin määrää uskotun miehen. Esine on myytävä huutokaupalla, jolleivät yhteisomistajat ole sopineet toisin eikä osoiteta, että se myytäisiin edullisemmin muulla tavoin. Tuomioistuin voi antaa uskotulle miehelle myyntiä koskevia ohjeita, kuten määrätä alimman hyväksyttävän kauppahinnan.

Uskotun miehen toimivalta myydä esine on ajallisesti rajattu siten että myynti on pitää tehdä vuoden kuluessa tuomioistuimen päätöksestä. Uskotun miehen palkkio ja kulut katetaan ensisijaisesti kauppahinnasta. Jos omaisuutta ei saada myydyksi, kustannuksista vastaa lähtökohtaisesti hakija, jolla on kuitenkin takautumisoikeus muita yhteisomistajia kohtaan. Uskotun miehen palkkiosta vastaavat yhteisesti kaikki yhteisomistajat, paitsi jos hakemus on tehty vailla asiallista perustetta.

Yhteisomistus kuolinpesässä

Jakamattomassa kuolinpesässä osakas omistaa osuuden koko pesästä eikä määräosaa yksittäisestä esineestä, joten yhteisomistuksen purkamiseksi on haettava uskotun miehen sijasta pesänjakajan määräämistä. Määräosaiseksi omistukseksi osuudet muuttuvat vasta perinnönjaon myötä. Entisten aviopuolisoiden yhteisomistus puretaan osituksen ja avopuolisoiden omaisuuden erottelun yhteydessä. Tällöin voidaan hakea pesänjakajaa, joka toimittaa osituksen tai erottelun ja huolehtii samalla yhteisomistuksen purkamisesta. Toisin kuin uskotulla miehellä, pesänjakajalla ei ole vuoden määräaikaa esineen myymiselle, ja hän ratkaisee myös osapuolten muut riitaiset asiat osana toimitusta.

Lähteet

Aiheesta muualla

Luokka:Esineoikeus