thumb|Asunto Oy Sulkapolku 6:n hallitsema kerrostalo Helsingin Pitäjänmäellä. Asunto-osakeyhtiö (lyhennettynä as.oy tai as.oy. ) on Suomessa osakeyhtiön erityismuoto, josta säädetään asunto-osakeyhtiölaissaAsunto-osakeyhtiölaki, 2009, 1. luku, 2 §. Asunto-osakeyhtiöstä käytetään myös nimitystä taloyhtiö. Asunto-osakeyhtiön toiminnan olennainen sisältö on rakennuksen tai rakennusten pitäminen osakkaiden asumistarpeen tyydyttämiseksi.Hallituksen esitys 24/2009, 2009, s. 50
Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät yhtiön ja sen osakkaan väliset oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Mikäli yhtiöjärjestys on joltakin osin ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain kanssa, sovelletaan tällöin siltä osin asunto-osakeyhtiölakia.
Asunto-osakeyhtiön hallinnoimat asuinrakennukset voivat olla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja tai yhden asunnon taloja eli erillistaloja. Asunto-osakeyhtiön voi perustaa hallinnoimaan myös yhtä omakotitaloa. Suomen asuntokannasta noin neljännes on asunto-osakeyhtiöissä (vuonna 2006 26,4 %, 712 413 kpl).
Määritelmä ja osakkeet Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.Asunto-osakeyhtiölaki, 2009, 1. luku, 2 §
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä osakehuoneistoa: huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Tällaisia huoneistoja ovat mm. asuinhuoneistot, yhtiössä olevat liikehuoneistot tai esimerkiksi varastot tai autotallit. Kukin osakeryhmä oikeuttaa aina määrätyn osakehuoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät tuota lainkaan hallintaoikeutta.Hallituksen esitys 24/2009, 2009, s. 48 Huoneiston hallintaoikeus vastaa suurelta osin omistusoikeutta.Jauhiainen et al, 2010, s. 13 Asunto-osakeyhtiön osakkaista pidetään Maanmittauslaitoksessa osakeluetteloa.
Asunto-osakeyhtiön toiminimeä koskevat tiukemmat vaatimukset kuin muita osakeyhtiöitä. Kuten muillakin osakeyhtiöillä, yhtiön nimessä tulee olla sana osakeyhtiö tai lyhenne oy, ruotsiksi aktiebolag tai ab. Nimestä tulee lisäksi ilmetä yhtiön kotipaikka sekä se, että kyseessä on asunto-osakeyhtiö.http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1979/19790128 Kaupparekisterin mukaan selviä ilmaisuja ovat esimerkiksi asunto-osakeyhtiö, Asunto Oy, As Oy tai ruotsiksi bostadsaktiebolag, Bostads Ab tai Bost. Ab.PRH: Nimiohjeet Viitattu 11.10.2014PRH: Nimiohjeet yritykselle. Viitattu 11.10.2014
Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiömuotoinen. Muista osakeyhtiöistä poiketen siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, ei osakeyhtiölakia. Jos asuntoja halutaan hallita asunto-osuuskunnan, säätiön tai muun yhteisön kautta, ei kyseessä ole asunto-osakeyhtiö.
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrättävä, että yhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita ainakin yhtä rakennusta tai sen osaa. Pelkkä rakennuksen vuokraaminen ei riitä, vaan yhtiön on omistettava yhtä tai useampaa rakennusta. Yhtiön ei kuitenkaan ole välttämätön omistaa koko rakennusta itse. Rakennuksen osan omistaminen riittää. Samassa rakennuksessa voi sijaita esimerkiksi asunto-osakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö niin, että yhtiöt omistavat rakennuksen yhdessä ja tilojen hallinta on jaettu hallinnanjakosopimuksella.
Rakennuksen maapohja voi olla asunto-osakeyhtiön omassa omistuksessa tai kuulua toisen omistukseen (vuokratontti). Maapohja voi olla myös yhteisomistuksessa jonkun muun kanssa, esimerkiksi samalla tontilla sijaitsevan toisen asunto-osakeyhtiön kanssa.
Asuinhuoneistoja yhtiöllä on oltava vähintään yksi. Kaikkien huoneistojen lattiapinta-alasta (huoneistoalasta) yli 50 prosenttia on kuuluttava osakashallinnassa oleviin asuinhuoneistoihin. Osakashallinnassa olevien asuinhuoneistojen yhteenlaskettua pinta-alaa verrataan laskelmassa kaikkien huoneistojen pinta-alaan. Kaikkiin huoneistoihin luetaan muutkin kuin asuinhuoneistot, esimerkiksi liiketilat, kerhohuoneet ja myös esimerkiksi yhtiön omistama talonmiehen asunto, joka ei ole osakashallinnassa. Yhtiötä pidetään edelleen asunto-osakeyhtiönä, vaikka enin osa asuinpinta-alasta tosiasiallisesti muuttuisi muuhun kuin asuinkäyttöön.
Vaikka asunto-osakeyhtiön onkin pakko omistaa rakennus, jossa vähintään puolet huoneistoista on asuinkäytössä, yhtiö voi tarvittaessa hallita muitakin rakennuksia. Yhtiö voi esimerkiksi vuokrata toiselta tontilta autotallirakennuksen osakkaidensa ja asukkaidensa käyttöön. Yhtiö voi myös olla yhteisomistajana toisessa kiinteistössä sijaitsevassa talon- tai huoltomiehen asunnossa. Muissa kuin yhtiön itse omistamissa rakennuksissa sijaitsevia tiloja ei kuitenkaan voi merkitä yhtiöjärjestykseen osakashallinnassa oleviksi huoneistoiksi. Niiden käyttö voi perustua esimerkiksi autopaikkojen vuokrasopimuksiin.
Hallinto Asunto-osakeyhtiön ylin päätösvalta on yhtiökokouksella. Varsinainen yhtiökokous on järjestettävä vuosittain, lisäksi voidaan tarpeen mukaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestys määrää että on pidettävä kaksi yhtiökokousta, yksi keväällä ja toinen syksyllä.
Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous kokoontuu vuosittain asunto-osakeyhtiölaissa määrättynä aikana. Yhtiökokouksen tehtävät on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokous hyväksyy asunto-osakeyhtiön seuraavan kauden talousarvion ja päättää yhtiön keräämistä vastikkeista. Se valitsee seuraavalle kaudelle hallituksen jäsenet, myös tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja voidaan valita yhtiökokouksessa. Yhtiökokous hyväksyy myös edellisen kauden tilinpäätöksen ja päättää edellisen toimikauden hallituksen vastuuvapaudesta. Se päättää suuremmista korjauksista tai hankinnoista asunto-osakeyhtiön hallituksen esityksestä.
Yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiössä ns. yleistoimivalta: yhtiökokous päättää kaikki ne asiat, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin, taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla.
Yhtiökokouksessa päätösvaltaa käyttävät yhtiön osakkaat. Jokainen osake tuottaa yhden äänen, jollei yhtiöjärjestyksessä ole erikseen määrätty, että yksi osakeryhmä tuottaa yhden äänen.
Asian saattaminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi Osakkaalla on oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Edellytyksenä on, että asia kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja että osakas tekee pyyntönsä riittävän ajoissa, jotta asia saadaan kokouskutsuun. Yhtiökokous ei voi tehdä päätöstä asioissa, joita ei mainita kokouskutsussa tai eivät kuulu yhtiöjärjestyksessä määrättyihin tai asunto-osakeyhtiölain osoittamiin yhtiökokousasioihin.
Tiedonsaantioikeus Osakas saa pyytää yhtiökokouksessa kokousasioiden arviointiin liittyviä tarkempia tietoja, jotka on hänelle annettava. Jos kysymykseen ei voida vastata kokouksessa, osakkaalle on vastattava kirjallisesti, kun asia on voitu selvittää. Vastausaikaa on kaksi viikkoa.Asunto-osakeyhtiölaki, 2009, 6. luku, 25 §
Hallituksen selvitys kunnossapitotöistä Yhtiön hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallisesti selvitys sellaisesta seuraavan viiden vuoden korjaus- ja kunnostustarpeesta, joka vaikuttaa oleellisesti huoneistojen käyttöön tai asumiskuluihin. Selvitys on hallituksen näkemys ja annetaan tiedoksi. Hallitus selvittää yhtiökokoukselle myös jo tehdyt huomattavat korjaus- ja muutostyöt.Asunto-osakeyhtiölaki, 2009, 6. luku, 3 §
Jos viiden vuoden aikana ei ole tarvetta edellä mainitun kaltaisille korjaustoimenpiteille, riittää, että tilanne todetaan selvityksessä. Taloyhtiön hallituksen voi olla tarpeen hankkia selvityksen tueksi asiantuntijalausunto, kuten kuntoarvio, kuntotutkimus tai pitkän tähtäimen suunnitelma. Selvityksen tarkoituksena on kiinnittää taloyhtiön hallinnossa toimivien henkilöiden (hallituksen jäsenet, isännöinti, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä osakkeenomistajat) huomio pitkäjännitteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarveselvityksen ansiosta kiinteistön kunnon seuranta ja hoito on järjestäytyneempää ja määrätietoisempaa. Samalla myös osakas saa ajankohtaista tietoa omaisuutensa kunnosta ja voi varautua tuleviin menoihin.
Hallitus Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joka huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.Asunto-osakeyhtiölaki, 2009, 7. luku, 2 §
Taloyhtiön hallitus valitaan vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Yleensä hallituksen jäsenet valitaan yhtiön osakkaista, mutta osakkuus ei ole välttämätön edellytys. Aiemmin asunto-osakeyhtiön hallitukseen voitiin valita vain Suomen kansalaisia, mutta nykyään riittää, että yhtiön vastuuhenkilöt asuvat ETA-alueella. Hallituksen yleisin kokoonpano on puheenjohtaja, kahdesta viiteen varsinaista jäsentä ja yhdestä kahteen varajäsentä. Isännöitsijä osallistuu hallituksen kokouksiin yleensä pöytäkirjanpitäjänä ja asioiden valmistelijana ja hänellä on kokouksissa puheoikeus. Isännöitsijä voi olla hallituksen varsinainen jäsen, mutta ei hallituksen puheenjohtaja.
Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen vastavalittu hallitus pitää yleensä järjestäytymiskokouksen, jossa hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan sekä mahdollisen varapuheenjohtajan ja muut erityisjäsenet seuraavaksi toimintakaudeksi eli seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen loppuun saakka. Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on myös ilmoittaa hallitusten jäsenten tiedot Patentti- ja rekisterihallitukselle, jonka kautta taloyhtiön yhtiöjärjestystiedot päivittyvät kaupparekisteriin.Kiinteistöposti 03/2014 lehdessä ja verkossa julkaistu artikkeli: Asunto-osakeyhtiö velvollinen pitämään kaupparekisteritiedot ajan tasalla .
Isännöinti
Taloyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jonka hallitus valitsee ja tarvittaessa myös erottaa. Isännöitsijän täytyy olla luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluu taloyhtiön kiinteistöjen ja rakennusten pito ja muun päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen antamien ohjeiden ja määräyksien mukaisella tavalla. Isännöitsijän vastuulla on myös yhtiön kirjanpidon lainmukaisuus ja varainhoidon järjestäminen luotettavasti. Isännöitsijän täytyy antaa hallituksen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeellisia hallituksen tehtävien hoitamisessa.
Tavallisesti taloyhtiön hallitus tekee isännöintipalvelusta sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa, mutta se ei ole välttämätöntä.
Isännöintialan koulutuksesta löytyy kattavasti tietoa muun muassa Isännöintiliiton sivuilta. Alan järjestöt ovat perustaneet auktorisointijärjestelmän, jota hoitaa Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry. Auktorisoidut isännöintiyritykset käyttävät ISA-tunnusta.
Tilintarkastus
Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen tarkoituksena on yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastaminen sen varmistamiseksi, että ne ovat asunto-osakeyhtiölain, kirjanpitolain ja -asetuksen sekä hyvän kirjanpitotavan mukaisia. Hallinnon tarkastamisessa varmistetaan, että yhtiön johdon toiminta on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaista.Jauhiainen et al, 2010, s. 576
Asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja, jos: yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa; tai tilintarkastaja on valittava tilintarkastuslain 4–6 §:n tai muun lain perusteella; taikka