Destination et déspécialisation dans le bail commercial

Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le , en application du décret du répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI).

Depuis le , en matière civile, le recours à un avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé). En droit des baux commerciaux, comme pour la fixation du loyer, la liberté préside pour la détermination de la destination des lieux lors de la conclusion du bail ; à condition toutefois, de respecter l'Ordre PublicArticle du code civil., les bonnes mœurs et le règlement de copropriété de l'immeubleS'il s'agit d'un bien en copropriété.

Les nouvelles activités que le locataire souhaiterait exercer dans les lieux, objet du contrat de bail, doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, et ne pas entrer en concurrence avec les autres commerces de l'immeuble. En effet, tout local commercial n'est pas toujours de nature à recevoir n'importe quelle activité et s'il existe des contraintes juridiques à respecter, elles sont de la responsabilité du bailleur.

Par ailleurs, une cour d’appel a été censurée pour avoir interprété la volonté des parties alors même qu’elle avait dénaturé une clause de destination qui stipulait que « le preneur utilisera les lieux loués pour y exercer les activités suivantes : entreposage de matériel de démolition, de terrassement, location de matériel TP, location de bennes, le tout en respectant les normes antipollution en vigueur », pour autoriser également l’activité de stockage de gravats et de déchets alors même que la clause de destination ne faisait aucune référence à des matériaux de démolition.

Enfin, toute extension d'activité, exception faite de celle qui sont incluses, doit être autorisée par le bailleur, faute de cela, une action en résiliation, ou en refus de renouvellement, ou en dommages et intérêts pourra être engagée par le propriétaire ou d'autres, par le jeu de l'action oblique.

Destination

Destination relative à l'activité exercée La destination contractuelle est fixée par les parties lors de la conclusion du bail. Elle peut être spécifique (pour un usage déterminé) ou pour tous commerces.

La qualification des locaux ne dépend pas de l'usage effectif fait par le locataire mais, des stipulations contractuelles. Lorsque la destination est multiple le locataire n'est pas obligé d'exploiter toutes les activités autorisées. En conséquence, le lien est si étroit entre la clause de destination et l'obligation de délivrance qu'il est souvent préférable d'étendre la destination pour limiter la responsabilité du bailleur.

agence immobilière : une clause de destination visant des activités intellectuelles liées à l'immobilier sans dépôt de marchandises, permet à la Cour d'Appel (pouvoir souverain) de qualifier que la commune intention des parties était d'utiliser les lieux loués à usage exclusif de bureaux ; restauration : faute d’être pourvu d'une alimentation en eau et d'une installation électrique conforme, il y a, par le bailleur, violation de son obligation de délivranceCour d'Appel d' Aix-en-Provence, 5 avril 2013, RG 11/02367 ; boulangerie : en application de l'article du code de la consommation, le preneur afin d'utiliser le terme de boulangerou l'enseigne commerciale de " boulangerie "... ou une dénomination susceptible de porter à confusion..., doit assurer lui-même sur le lieu de vente au consommateur final, à partir de matières premières choisies, le pétrissage de la pâte, sa fermentation et sa mise en forme ainsi que la cuisson du pain.

Copropriété Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble. Tout copropriétaire est libre de louer son logement, à condition que le preneur à bail n'y exerce pas une activité contraire à la destination de l'immeuble ; laquelle destination est spécifiée dans le règlement de copropriété, savoir :

immeuble d'habitation exclusivement bourgeoise : habitation uniquement ; Immeuble d'habitation bourgeoise : habitation et professions libérales uniquementL'exercice d'une profession libérale dont l'activité est spécialisée, reçoit des personnes déterminées, à des heures et à des jours définis ou même sur rendez-vous, alors qu'un commerce est accessible à tous, à tout moment de la journée, occasionnant des allées et venues permanentes, au rythme de plusieurs personnes par moments. ; Immeuble mixte : habitation, professions libérales, commercesL'usage commercial s'oppose à l'usage professionnel qui est de nature civile.

Il s'agit de la nature contractuelle de la destination de l'immeuble qui vise à protéger l'intégrité du bien immobilier dans le temps et donc le droit de propriété des copropriétaires. Le texte de référence est l'article 9 de la loi du :

Enfin, il convient de distinguer le règlement de copropriété proprement dit, de l'état descriptif de division qui n' a pas une nature contractuelle.

Destination et règle de l'unanimité Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité. Telle est la jurisprudence constante et continue : .

Parties communes et parties privatives Le critère légal servant à déterminer le caractère privatif ou commun d’une partie d’immeuble est objectif et tient dans le principe suivant :

Une partie est privative lorsqu’elle sera utilisée exclusivement par un copropriétaire : cette fraction de bâtiment concernée ne peut, en raison de son aménagement ou de sa situation, être utilisée que par un seul copropriétaire ; a contrario, le défaut d’affectation à l’usage exclusif d’un copropriétaire entraîne la présomption de communauté.

Ainsi, seront réputées communes les canalisations de toute sorte (conduites d’eau, de gaz, d’électricité, de tout-à-l’égout, canalisations de chauffage central, de climatisation…), y compris celles qui traversent des locaux privatifs pour desservir d’autres lots, qui sont nécessaires aux services et éléments d’équipement commun auxquels elles se rattachent ; et depuis la loi ELAN, sont ajoutés à la liste des parties d’immeubles qui,dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées communes par l’article 3 de la loi du , les éléments incorporés dans les parties communesLes éléments qui font corps avec les parties communes : par exemple les châssis vitrés fixés dans le béton, les garde corps et barres d’appui, les solives ou poutrelles métalliques participant du gros œuvre, etc..

Parties communes à jouissance privative et parties communes spéciales Il existe aussi des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative.

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusive d’un lot. Elles appartiennent individuellement à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est rattaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Mesurage des lots et Loi Carrez

Travaux et atteintes aux parties communes Les obligations imposées par le règlement de copropriété sont de nature contractuelle, et en cas de non-respect des dispositions dudit règlement, le copropriétaire peut se voir imposer de cesser l'irrégularitéCette action peut être intentée par le syndicat ou un copropriétaire agissant individuellement..

La jurisprudence est sévère en présence d’un usage abusif des parties communes. et la Cour de cassation applique avec rigueur l’obligation de rétablir les lieux dans leur état antérieur, en application de l’article du Code civil.

A titre d'exemples

La réalisation de travauxInstallation d'extracteur sur la façade, d'une enseigne... par le preneur, sans autorisation du syndicat, entraine la responsabilité in solidum du bailleur et du preneurLe preneur dispose d'une action oblique à l'encontre du syndicat. ; Dans la situation contraire, afin de garantir la jouissance paisible de son locataire, le bailleur doit enjoindre au syndicat de copropriété de mettre fin au trouble ; L'atteinteAucune déclaration de travaux ou demande de permis n' a été déposée auprès des services urbanistiques. aux parties communes fonde une action pénale, le copropriétaire intéressé justifiant d'un préjudice personnel, certain et direct découlant de l'infraction aux dispositions des articles L. 421-4, R. 421-17 et du code de l'urbanisme ; il s'agit d'un dépôt de plainte avec constitution de partie civile d'un copropriétaire à l'encontre d'un autre.

Usage (ou affectation) relatif à l'immeuble loué

Locaux commerciaux L’affectation d'un bâtiment correspond à un élément de fait relatif à l'usage qui est fait dudit bâtiment. Cette définition matérielle qui résulte du Code de la construction et de l’habitation est destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de cette réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usage ou affectation : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Il s'agit ici du changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation et non du changement de destination au sens des articles L.421-1 et R.421-17 du code de l’urbanisme.

Tout changement d'usage est réglementé par les articles et suivants du Code de la construction et de l'habitation qui le soumet à une autorisation préalable par le maire du lieu de situation de l'immeuble ; le texte précisant que l'usage d'un local est réputée à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au La preuve peut en être faite par tous moyens (comme les fiches de révision foncière, baux, titres de propriété, permis de construire, annuaires téléphoniques...). Cependant, toute preuve datée postérieurement au 1er janvier 1970 ne saurait prospérer. .

A titre d'exemples

L'autorisation administrative de changement d'usage des locaux d'habitation doit être obtenue par le propriétaire des locaux ; La clause par laquelle le locataire fait son affaire personnelle de cette obtention est sans objetLes travaux réalisés postérieurement à cette date et qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation (Permis de construire...) sont impropres à démontrer l’usage d’habitation..

Cette autorisation administrative n'est exigée que dans les communes de plus de habitants ainsi que dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; sauf extension du domaine par délibération du conseil communal.

Ladite autorisation est accordée à titre personnel et se matérialise par une autorisation de changement d’usage qui est attachée à la personne à titre définitif. Elle ne confère de droits réels que lorsqu’elle est assortie d’une compensation. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.

A titre d'exemples

L'objectif de ces textes étant de maintenir un équilibre dans les centres-villes entre les locaux à usage d'habitation et les locaux commerciaux ou à usage de bureaux, toute infraction à cette règle est sanctionnée par la nullité ; L’action de nullité peut être soulevée sans condition de délai, et ce tant par un contractant qu’un tiers justifiant d’un intérêtAinsi, un locataire ayant reçu congé en refus de renouvellement..