A hitelfedezeti mutató (rövidítve: HFM) a banki hitelbírálatnál használt mutatószám, amely megmutatja, hogy a részben hitelből vásárolt ingatlan (vagy jármű) értékének a felvenni kívánt hitel legfeljebb hány százaléka lehet. mutató az adósságfék-szabályok egyike, a másik a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM). A HFM angol megfelelője a loan-to-value ratio (LTV).

Általános ismertető A jelzáloghitel folyósítás során a hitelkockázat értékelésének egyik módja. Meghatározza a fedezett eszköz, például egy ház vagy autó hány százalékát hajlandó a hitelező finanszírozni. A megvenni kívánt ingatlan értéke a 100 százalék. Ennek egyik részére a vételkor már rendelkezésre áll a pénzeszköz, ez az önerő, míg a fennmaradó részre hitelt lehet igénybe venni. Ilyenkor a mutató alapján százalékban kifejezve látható, hogy a megvenni kívánt ingatlan értékének legfeljebb hány százaléka fedezhető hitelből (pl 80%), illetve ebből következően azt is, hogy mekkora az önerő részaránya (20%).

A számítása egyszerű, a hitel összegét el kell osztani az ingatlan értékével, majd megszorozzuk 100-zal, hogy az értéke százalékban legyen kifejezve.

Az alkalmazásának célja az adósok nemteljesítési kockázatát csökkentése, a túlzottan kockázatos hitelnyújtás visszafogása, a hitelező intézmények hitelkockázatainak csökkentése és a hitelfelvevők túlzott eladósodásának megakadályozása.

A hitelezők általában a HFM (LTV) arányt használják annak meghatározására, hogy a hitelfelvevő jogosultságát megállapítsák. A jogszabályok rögzítik a feltételeket és a mutató mértékeit, amelyekben egyes országok tekintetében lehetnek eltérések. Minél magasabb a HFM arány, annál nagyobb a kockázat a hitelező számára. A kockázatot az jelenti, hogy például egy 95%-os LTV-nél egy végrehajtás esetén a hitelező nehezen, vagy esetleg nem is tudja eladni az ingatlant annyi összegért, hogy fedezze a fennálló jelzáloghitel-egyenleget. A magas LTV mutatójú hiteleknél emiatt magasabb kamatot számítanak fel a jelzáloghitelre. Az alacsonyabb LTV arány a hitelező szemszögéből kedvezőbbek, mert alacsonyabb kockázatot jeleznek, mivel ez azt jelenti, hogy az adósnak nagyobb részesedése (önerő) van az ingatlanban. Ez kedvezőbb hitelfeltételekhez és kamatokhoz vezethet az adós számára.

Az Egyesült Államokban a jelzáloghiteleket felügyelő szövetségi ügynökség meghatározza azokat az LTV korlátokat, amelyeket teljesíteni kell. A különböző hiteltípusoknak eltérők az LTV arány követelmények. Egy hagyományos hitel LTV-je akár 97%-ot is lehet fix kamatozású hiteleknél. Azonban ezeknél, amennyiben az LTV mutató meghaladja a 80%-ot kötelező lehet jelzálogbiztosítás vásárlására. Ez további költséget jelent a havi törlesztőrészletekhez. A jelzálogbiztosítás díj fizetése addig szükséges, amíg az LTV arány 80% vagy alacsonyabb nem lesz. A Szövetségi Lakásügyi Hivatal (Federal Housing Administration, FHA) hitelei alacsony és közepes jövedelműek számára adott jelzáloghitelek, akik nem feltétlenül jogosultak hagyományos hitelre. Az FHA hitelek maximális LTV-je 96,5%, vagyis a minimális önerő 3,5%. Az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) hitelei a vidéki területeken élőknek, valamint a Veteránügyi Minisztérium (VA) kölcsönei aktív szolgálatban lévő katonák, veteránok és túlélő házastársaik számára elérhetőek, és ezek nem igényelnek előleget (LTV 100%).

A lakáshiteleken túl gépjármű lízingelésekor vagy autóhitel felvételekor is használható a HFM mutató.

Az LTV arány bizonyos esetekben meghaladhatja a 100 százalékot. Ilyen előfordulhat akkor, ha autóvásárláskor van egy korábbi, még nem törlesztett autóhitel, így a tartozás már meg fogja haladja az autó értékét, mert a régi hitel is rákerül az új járműre.

A HFM magyarországi szabályozása A Magyar Nemzeti Bank 2015. január 1-től alkalmazza a jogilag kötelező adósságfék-szabályokat. A jogszabályi hátterét a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet tartalmazza.

A számítás során figyelembe vett érték a fedezetként szolgáló ingatlan  hitelbírálatkor megállapított forgalmi értéke, ami eltérhet a hitelfelvevők által ténylegesen fizetett vételártól. Amennyiben az ingatlan még építés alatt áll, abban az esetben az ingatlan teljes készültségének elérése-kor várható forgalmi értéke számít.

A jegybank a HFM értéket alapesetben 80%-ban határozta meg. Az önerő tekintetében a hitelt folyósító bankok saját hitelbírálati szempontjaik szerint a meghatározott minimum 20% önerőtől magasabb, például 30%-ot is előírhatnak. A devizahitelek esetében az esetleges kedvezőtlen árfolyamváltozások miatt szigorúbbak a meghatározott arányok, a jelzáloghitelnél például a forint alapúhitel 80%-a helyett 25% is lehet. +Hitelfedezetimutató-limitek (2026-ban)kategóriaHUFEUREgyéb devizaJelzáloghitel80%50%35%Jelzáloghitel (Elsőlakás-vásárlók, Zöld fedezet és hitelcél)90%50%35%Pénzügyi lízing85%55%40%Pénzügyi lízing (Elsőlakás-vásárlók, Zöld fedezet és hitelcél)90%55%40%Gépjárműhitel75%45%30%

Jelentősebb módosítások a bevezetése óta

az elsőlakás-vásárló ügyfelek esetén 2024. január 1-jétől a maximális HFM-limit 80-ról 90 százalékra emelkedett. Ez azokra vonatkozik, akik a hitelkérelem benyújtásának napjáig nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, de a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan nem kizáró ok. A hiteligénylőnek életkori határa is van, ami 41. életév betöltése.

2025. január 1-jétől energetikailag hatékony lakások vásárlása, építése, illetve hatékonyságjavító felújításokat finanszírozó hitelek esetén (zöld szempontok) kedvezőbb a HFM.

Kapcsolódó jogszabály 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról

Jegyzetek

Kategória:Hitelügy Kategória:Pénzügy