Un fabbricato è una qualsiasi costruzione coperta e isolata da vie e spazi vuoti, separata dalle altre costruzioni mediante i muri. I fabbricati si distinguono in rurali e urbani.

I fabbricati rurali sono quelli destinati alle esigenze produttive dell'attività agricola. Fino al 30 novembre 2012 i fabbricati di questo tipo erano censiti nel catasto terreni, mentre oggi nel catasto fabbricati.

I fabbricati urbani invece sono delle costruzioni che forniscono reddito proprio e sono iscritti al catasto dei fabbricati, e sono suddivisi in svariate categorie e classi a seconda dell'uso.

Classificazione Il catasto classifica i fabbricati secondo le categorie catastali, ma nell'estimo si preferisce fare una suddivisione diversa da quella catastale cioè dividere i fabbricati in:

Fabbricati civili: sono quelli destinato ad abitazione, negozio, magazzino, autorimessa… cioè fabbricati da cui è possibile trarre la stima dal valore di mercato; rientrano nei fabbricati civili anche supermercati, banche, chiese, ospedali, stazioni che hanno un mercato più ristretto e sono di proprietà pubblica. Fabbricati industriali: sono quelli costruiti per svolgere un particolare compito e sono vincolati a quel particolare uso. Fabbricati rurali: sono quelli che servono alle necessità di un fondo rustico.

I fabbricati civili si possono distinguere in fabbricati residenziali cioè per l'uso di abitazione, i fabbricati non residenziali cioè quelli a uso non abitativo, essi sono sempre oggetto di compravendita o di locazione.

L'offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida sia di fronte all'abbassamento sia all'innalzamento del prezzo, mentre la domanda è oggetto di oscillazioni rispetto al prezzo.

Caratteristiche Vi sono varie caratteristiche che agiscono sul valore dei fabbricati: quelle estrinseche, quelle intrinseche e quelle a situazione giuridica.

Le caratteristiche estrinseche

Il comune di appartenenza del fabbricato, cioè le città più grandi costituiscono maggior richiamo perché vi si concentrano tutte le offerte di lavoro; La fascia urbana di ubicazione del fabbricato, cioè sono diversi i prezzi tra centro storico, periferia, città. Il tono sociale della zona del fabbricato, cioè il ceto sociale medio della zona, le caratteristiche architettoniche dei fabbricati, la presenza di centri per la vita mondana; Amenità e salubrità del luogo, cioè la bellezza del paesaggio e le condizioni climatiche della zona; Accessibilità, cioè le modalità con cui si può raggiungere quella zona; Dotazione di strutture, cioè la presenza di asili, scuole, banche, attrezzature sportive.

Le caratteristiche intrinseche

Tipo edilizio (cioè se si tratta di ville, palazzi…) Prospicienza dell'edificio, cioè l'edificio è apprezzato in maniera diversa se la sua facciata si affaccia su di un bel panorama, su in parco: Epoca di costruzione, cioè si va a vedere lo stile architettonico, la distribuzione interna degli spazi; Dotazioni comuni: loro stato di conservazione ed efficienza, cioè il modo in cui sono conservate ed efficienti le parti dell'edificio come facciata, impianto, citofoni, scale; Categorie catastale, cioè se è un'abitazione signorile, economica… Livello del piano per esempio in un palazzo costa più l'ultimo piano che i piani inferiori; Grandezza ovvero gli appartamenti medio piccoli sono più richiesti che quelli enormi perché rispondono meglio alla necessità di una larga fascia di utenti; Distribuzione interna cioè va presa in considerazione l'ubicazione della zona giorno e della zona notte per esempio; Dotazione di balconi e terrazze che sono sicuramente valori che innalzano il valore di un edificio; Dotazioni interne cioè vanno valutate le condizioni di pavimenti, intonaco, impianti… Dotazioni esterne complementari per esempio i posti macchina; Prospicienza, orientamento e luminosità.

Le situazioni giuridiche

Conformità alle leggi urbanistiche e alle disposizioni edilizie; Situazione di debiti o crediti sul fabbricato può gravare per esempio un debito ipotecario; Servitù passive o attive cioè l'immobile può per esempio essere oggetto di usufrutto; Situazione fiscale cioè per esempio l'immobile potrebbe avere una momentanea esenzione fiscale e ciò andrebbe a gravare positivamente sul reddito transitorio;

Situazione locativa.

Direttiva Case green La Direttiva Case green impone che tutti i fabbricati di nuova costruzione debbano essere ad emissioni zero a partire dal 2030 per l'edilizia privata e dal 2028 per quella pubblica.

Note

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