L'agente immobiliare è un professionista del mercato immobiliare che, alle dipendenze di un'agenzia immobiliare o in proprio, fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare. L'attività di agente immobiliare in Italia non è libera, ma è soggetta a una serie di requisiti, previsti dalla legge n. 39 del 1989 e successive modifiche nonché dal decreto legislativo n. 59 del 2010, attuato dal decreto ministeriale 26 ottobre 2011.
Durante la compravendita di un immobile l'agente ha il compito di fornire un'adeguata informazione sul valore del bene immobiliare e di pubblicizzare l'immobile, intermediando in modo imparziale tra acquirente e venditore e assistendo le parti in tutte le fasi della compravendita (es. contrattazione del prezzo di compravendita tra le due parti): se la trattativa va in porto si procede con il cosiddetto contratto preliminare di acquisto (detto anche compromesso) prima di arrivare a un rogito finale. Con la stipula del preliminare, l'agenzia come controparte per il suo lavoro richiede una quota percentuale sul prezzo di vendita dell'immobile, di solito in parte dall'acquirente e in parte dal venditore, salvo il caso che l'agente abbia agito su mandato di una sola parte (agente con mandato a titolo oneroso). Il diritto alla provvigione matura con la conclusione dell'affare, secondo le ultime sentenze in occasione della stipula del contratto preliminare. Il pagamento del mediatore da parte di entrambe le parti costituisce la garanzia del suo ruolo super partes, nonostante la frequente pratica scorretta da parte di alcune agenzie di richiedere il pagamento soltanto dall'acquirente in modo da accattivarsi la parte venditrice più propensa a concedere il mandato non avendo spese di agenzia a suo carico. La deontologia professionale richiede esplicitamente il pagamento della doppia provvigione a garanzia del ruolo di imparzialità.
Spesso la vendita dell'immobile è condizionata anche da un altro soggetto ovvero una banca che provvede alla concessione di un mutuo all'acquirente che copra parzialmente o interamente l'immobile, chiedendo in cambio garanzie sull'immobile stesso come ad esempio l'ipoteca.
Fino al 2010 un agente in regola doveva essere iscritto al Ruolo degli agenti d'affari in mediazione, in seguito il ruolo degli agenti è stato soppresso ma sono rimasti tutti i requisiti personali, morali e professionali. Oggi un agente in regola deve essere iscritto al Registro delle imprese con un apposito Codice provinciale "REA" (Repertorio Economico Amministrativo) rilasciato dalle Camere di commercio (Cciaa). Il Codice dell'attività dell'impresa o "Codice Ateco" deve essere il "68.31". È possibile controllare gratuitamente i dati di iscrizione dell'agente-imprenditore nel sito www.registroimprese.it, con la funzione "Cerca un'impresa".
A seguito dell'abolizione del Ruolo abilitante avvenuta con il D.lgs 59/2010, solo l'essere elencati nei registri delle Camere di commercio come imprese di mediazione con REA attivo e codice Ateco 68.31 identifica quell'attività come quella di un mediatore abilitato, in possesso dei requisiti e nel pieno rispetto delle norme di legge. Almeno una volta ogni quattro anni le Camere di commercio effettuano la revisione dei requisiti morali e professionali dei mediatori iscritti ai sensi del DM 26 ottobre 2011.
Per esercitare la professione di mediatore è quindi necessario per legge il possesso di requisiti specifici, tra cui ad esempio l'assenza di condanne penali o di reati contro il patrimonio ed altri reati, e il godimento dei diritti civili.
È richiesto per legge il titolo di studio di diploma di secondo grado ( o maturità ), cioè un diploma quinquennale al conseguimeto dell'esame di Stato.
È inoltre prevista la frequenza di un corso professionale ed il superamento di uno specifico esame presso la Camera di commercio della provincia di residenza, composto da due prove scritte ed una orale. Le materie richieste sono numerose, si dividono principalmente in materie giuridiche e materie tecniche (come estimo).
Una volta superato l'esame il candidato può richiedere l'iscrizione nell'elenco degli agenti attivi, ma solo in seguito alla stipula di una polizza professionale specifica e al deposito presso la CCIA di competenza di formulari specifici. L'abilitazione alla professione si intende valida per tutto il territorio nazionale. Il non utilizzo dei formulari appositamente depositati prevede una sanzione. Gli agenti che commettono irregolarità possono essere segnalati alle Camere di Commercio le quali possono prevedere sanzioni a vari livelli tra cui anche sospensioni o radiazioni. Coloro che esercitano l'attività di agente immobiliare senza aver ricevuto l'idonea abilitazione professionale possono essere denunciati per esercizio abusivo della professione (Art. 348 c.p.) punibile con sanzioni da € 7.500 a € 15.000, fino alla reclusione da 6 mesi a 3 anni e multe elevate in caso di recidiva.
L'agente immobiliare pertanto è una professione ben regolamentata in Italia, che prevede requisiti specifici, una formazione complessa e sostanzialmente la fedina penale pulita, con la costante verifica dei requisiti ogni 4 anni, più stringente anche rispetto a molti Ordini professionali.
Italia Funzioni In Italia, l'agente immobiliare è l'espressione verbale, ormai prevalente, soprattutto nel linguaggio comune e in quello commerciale, con la quale si indicano due diverse figure accomunate dalla circostanza di operare nel mercato immobiliare: il mediatore e il mandatario a titolo oneroso. Presso le Camere di commercio (Ente preposto a verificare e abilitate queste figure) il termine identificativo unico per entrambe le figure è "Agente d'affari in mediazione immobiliare". Sia il mediatore sia il mandatario a titolo oneroso devono soddisfare i medesimi requisiti per poter esercitare la professione.
Secondo la prassi, l'agente immobiliare, ricevuto dal proprietario dell'immobile l'incarico a vendere, verifica la consistenza e la regolarità (tecnica, amministrativa e legale) del bene, ricerca o riceve un potenziale acquirente, lo invita a formulare un'offerta d'acquisto e - ove questa sia accettata - guida le parti nella stipulazione di un contratto preliminare di compravendita (l'offerta stessa, una volta che l'accettazione è stata notificata al proponente, è considereta un preliminare di vendita ad ogni effetto di legge). Successivamente, la parte acquirente provvede a incaricare un notaio per rogare la compravendita.
La differenza fondamentale tra mediatore e mandatario a titolo oneroso è che il mediatore tutela gli interessi di entrambe le parti, venditore e acquirente, deve garantire la conclusione di un affare corretto per entrambi, pertanto riceve la provvigione da entrambe le parti; invece il mandatario a titolo oneroso riceve l'incarico da una sola parte, solo di questa tutela gli interessi e solo da questa riceve il compenso. Tuttavia, una delle sezioni del Ruolo degli Agenti d'Affari in Mediazione era riservata agli agenti immobiliari, e una ai mandatari a titolo oneroso, poiché non solo nella prassi il mediatore immobiliare può trovarsi a operare con mandato per necessaria semplificazione operativa (si pensi ad esempio all'agenzia che cura le vendite in cantiere per conto di un costruttore), ma perché anche un negoziato aperto dal mandatario spesso va a sconfinare in una vera e propria mediazione imparziale per sopravvenute considerazioni delle parti.
La giurisprudenza di legittimitàCass. civ., sez. III, sent. 14.07.2009 n. 16382 ha del resto osservato come spesso avvenga, nella prassi, che anche il mediatore agisca, in realtà, in virtù di un incarico inizialmente ricevuto da una o più parti ai fini della conclusione dell'affare. In questo caso, all'apparente mediatore (che, in realtà, non è più un mediatore ma un mandatario) non spettano i diritti che la legge riconosce al mediatore, primo fra tutti il diritto alla provvigione da entrambe le parti, bensì solo da parte del mandante che gli ha conferito l'incarico. Per contro, il comune incarico di mediazione tipicamente esprime unilateralmente la volontà di una parte di richiedere al mediatore di adoperarsi per trovare controparti. Tale problematica, confusione tra mediatore e mandatario, viene superata solitamente inserendo nei moduli di proposta d'acquisto, una clausola in cui il proponente conferisce incarico di acquisto. In tal caso il consulente immobiliare risulta aver ricevuto incarico da entrambi le parti ricoprendo dunque il ruolo di intermediario terzo tra le parti.
Disciplina dell'esercizio della professione La disciplina di riferimento della professione di agente immobiliare è posta dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, dal decreto ministeriale 21 dicembre 1990, n. 452, dai decreti ministeriali 26 ottobre 2011 e dalla Circolare esplicativa 3648/C.
L'agente immobiliare, come ogni altro mediatore, è tenuto alla iscrizione nel registro delle imprese e nel Repertorio economico amministrativo (REA), istituito presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. L'attività di agente immobiliare è sottoposta a uno stringente regime di incompatibilità professionale con altre attività lavorative, analogamente a quanto avviene con attività professionali dotate di albi, quali Avvocati, Geometri, Architetti. Non può svolgere contemporaneamente alla mediazione attività professionali o d'impresa incompatibili o in conflitto di interessi, lavorare come dipendente (eccetto che per società che abbiano a oggetto la mediazione), avere un impiego pubblico a tempo pieno.
Il mediatore è obbligato alla stipula di una idonea polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei danni che possa cagionare alle parti e ai terzi per negligenze o errori professionali, che copre anche i suoi dipendenti e tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l'attività di mediazione per conto dell'impresa.
Il mediatore (quindi l'agente immobiliare), oltre agli usuali requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa), deve obbligatoriamente possedere i seguenti requisiti professionali: avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado avere frequentato un corso di formazione specifico riconosciuto dalla Regione competente avere superato un esame abilitativo diretto ad accertare la capacità professionale, tenuto direttamente presso le Camere di commercio del territorio, composto da due prove scritte (una per la parte giuridica, una per la parte tecnica) e da una prova orale conclusiva.
Il mediatore immobiliare è una figura regolamentata in maniera molto puntuale in Italia, con particolari requisiti e specifiche incompatibilità, mentre negli altri paesi dell'unione europea vigono disciplina diverse, più o meno stringenti.
Valore normale dei fabbricati
Una delle più importanti e delicate funzioni che l'agente immobiliare è chiamato a svolgere è la valutazione (stima) dell'immobile. Si tratta di un'attività il cui esito dipende dalle capacità, dalla serietà e dalla imparzialità dell'agente immobiliare, perché: la sua provvigione è commisurata al valore dell'affare (maggiore è il prezzo pattuito, maggiore sarà la provvigione che ha diritto a percepire); l'agente immobiliare tenderà a favorire il venditore in quanto parte forte del rapporto (soprattutto quando sia un costruttore edile) in quanto proprietario della merce di scambio. È tuttavia possibile effettuare una stima orientativa dell'immobile che possa aiutare le parti (soprattutto la parte acquirente) a controllare che la valutazione effettuata dall'agente immobiliare non sia sproporzionata in difetto o in eccesso, sulla base dei criteri definiti dall'Agenzia delle entrate con provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007 per il calcolo del valore normale dell'immobile.
Il valore normale dell'immobile è, dunque, il prodotto di tre elementi: