ビアジェ（）は、主にフランスで利用される、終身年金に類似した定期金の支払いを伴う不動産売買の仕組みである。フランス語では「不動産の終身定期金付き売買」をvente en viagerと呼ぶ。不動産の所有者が、買主から生涯にわたって定期金（rente viagère）を受け取ることを条件として不動産を売却する制度であり、契約時に一時金（bouquet）を受け取る場合もある。
売主が住宅の使用権などを保持して住み続ける「居住型ビアジェ」（viager occupé）と、売買契約の成立後、買主が直ちに不動産を使用できる「空室型ビアジェ」（viager libre）がある。居住型では、不動産の売却後も売主が自宅に住み続けながら生活資金を得ることができる。
買主が支払う定期金の総額は売主の生存期間によって変動するため、最終的な購入費用を契約時点で確定できない。こうした不確実性はフランス法における偶然性（aléa）と呼ばれ、ビアジェ契約の成立に必要な要素となっている。
フランス民法では、終身定期金契約について第1968条から第1983条に規定が設けられている。
仕組み 売主と買主 ビアジェでは、終身定期金を受け取る売主をcrédirentier（債権者）、定期金の支払義務を負う買主をdébirentier（債務者）と呼ぶ。
買主は不動産の売買契約によって所有権を取得する一方、売主の死亡まで終身定期金を支払い続ける。売主が居住権等を保持する場合には、その権利が終了するまで買主の不動産利用が制限される。
通常の不動産売買と同様に、公証人（notaire）による公正証書の作成が必要となる。
一時金と終身定期金 ビアジェの代金は、一般に次の2種類の支払いによって構成される。
一時金（bouquet）：売買契約の締結時に買主から売主に支払われる金銭。 終身定期金（rente viagère）：売主の生存期間中、買主から定期的に支払われる金銭。
一時金は必須ではなく、一時金を設定せずに定期金のみで代金を支払うこともできる。フランス政府によると、一時金は一般的に不動産価格の約30%とされるが、その割合は当事者間で決定される。
定期金は、毎月、四半期ごと、毎年など、契約で定めた周期で支払われる。金額の決定には、不動産の評価額、売主の年齢、平均余命、一時金の有無とその金額、売主が使用権を保持するかどうかなどが考慮される。
また、消費者物価指数等に連動して定期金の額を改定する条項を契約に設けることもできる。
複数人に対する定期金 ビアジェでは、複数人を終身定期金の受取人とすることもできる。
夫婦等が受取人となる場合、一方が死亡した後も生存者に定期金の全額を支払い続ける契約（rente réversible）や、受取人の死亡に応じて定期金を減額する契約（rente réductible）が認められている。
この場合、定期金の支払義務が終了する時点は契約内容によって異なる。
ビアジェの種類 居住型ビアジェ 居住型ビアジェ（viager occupé）は、不動産を売却した所有者が、その後も住宅に居住できる権利を保持する方式である。
売主が保持する権利には、用益権（usufruit）と、使用・居住権（droit d'usage et d'habitation）がある。
用益権を保持する場合、売主は住宅に住み続けるだけでなく、一定の条件の下で第三者に貸し出し、賃料を受け取ることもできる。
これに対し、使用・居住権のみを保持する場合、原則として売主自身の居住のために使用する権利に限定され、賃貸によって収入を得ることはできない。
居住型ビアジェでは、買主が売主の使用権の終了まで自由に住宅を利用できないため、不動産の評価額や定期金の算定にその制約が反映される。
空室型ビアジェ 空室型ビアジェ（viager libre）は、売買契約が成立した時点から買主が不動産を利用できる方式である。
買主は直ちに住宅へ入居したり、第三者に賃貸して賃料収入を得たりすることができる。一方、売主は当該住宅を使用する権利を保持しない。
空室型では、買主が住宅を直ちに使用できる一方、売主への定期金の支払いは契約で定められた期間、原則として受取人の死亡まで継続する。
+ 居住型ビアジェと空室型ビアジェの比較 項目 居住型ビアジェ 空室型ビアジェ 売主の居住 契約で保持した権利により継続可能 原則として継続できない 買主による入居 売主の使用権が終了するまで制限される 契約成立後から可能 買主による賃貸 売主の権利により制限される 可能 定期金の支払期間 原則として受取人の生存期間 原則として受取人の生存期間 売主による賃貸 用益権を保持する場合は可能 不可 出典：フランス政府行政情報サービス。
契約と法的規制 偶然性の要件 ビアジェは、買主が売主の生存期間に応じて定期金を支払う契約である。このため、売主がいつ死亡するかという不確実性は契約の本質的な要素である。
フランス民法第1974条は、終身定期金の算定基礎となる者が契約締結時に既に死亡していた場合、その契約は効力を生じないと定めている。
また、第1975条は、契約時に患っていた病気によって契約から20日以内に死亡した場合についても、契約が効力を生じないと定めている。
公証人協会の解説によると、こうした法定の場合に加え、死亡時期が予見可能であるなど、契約に本来必要な偶然性が認められない場合にも、売買の有効性が問題となる。
定期金の支払義務 買主は、契約に基づき定期金を支払い続ける義務を負う。
フランス民法第1979条では、買主が元本相当額を返還することなどによって、一方的に終身定期金の支払義務から解放されることはできないと定められている。
売主が予想以上に長生きした場合でも、契約で定められた終身定期金の支払いは継続する。その結果、買主が支払う総額が契約時の不動産評価額を上回る場合もある。
支払不履行と契約上の保護 定期金の支払いが滞った場合、売主は未払金の請求や、所定の法的手続きによる債権の回収を行うことができる。
ただし、フランス民法第1978条では、定期金の支払不履行のみを理由として、当然に売主が不動産を取り戻せるわけではないと規定されている。
このため、実務上は契約に解除条項（clause résolutoire）や違約金条項（clause pénale）などを設け、支払不履行の場合の取扱いを定めることがある。
維持費と修繕費 居住型ビアジェにおける建物の維持費、修繕費、租税などの負担は、原則として売買契約の内容によって定められる。
フランス政府の解説によると、契約で特段の定めがない場合、通常の維持管理費や光熱費などは売主、大規模な修繕費用は買主が負担する。
空室型ビアジェでは、住宅の使用に伴う費用や修繕費用、租税等を買主が負担する。
相続との関係 ビアジェによって売却された不動産の所有権は、売買契約に基づいて買主に移転する。このため、売主が死亡した際、当該不動産は原則として売主の遺産には含まれない。
居住型ビアジェでは、売主が保持していた終身の用益権や居住権が死亡によって終了し、買主が制限を受けずに不動産を使用できるようになる。
一方、契約に基づく定期金の支払義務は、買主が受取人より先に死亡した場合にも当然に終了するわけではない。契約上の地位や債務の承継については、相続および契約に関する法令が適用される。
税制 終身定期金に対する所得課税 ビアジェによって売主が受け取る終身定期金は、フランスの所得税の対象となる。ただし、全額が課税対象となるわけではなく、最初に定期金を受け取った時点の年齢に応じて、所得として算入される割合が定められている。
+ 終身定期金の所得税における課税対象割合 初回受給時の年齢 課税対象となる割合 算入されない割合 50歳未満 70% 30% 50～59歳 50% 50% 60～69歳 40% 60% 70歳以上 30% 70% 出典：フランス政府行政情報サービス。表中の割合は定期金のうち所得として算入される部分を示しており、税率そのものではない。
この割合は初回受給時の年齢に基づいて決定され、その後の受給者の年齢上昇によって自動的に変更されるものではない。
一時金と不動産譲渡益 売買契約時に支払われる一時金（bouquet）は、終身定期金としての所得には該当しない。
ただし、不動産の売却には通常の不動産譲渡益課税に関する規定が適用されるため、売主に課税対象の譲渡益が生じる場合がある。
売却する不動産が売主の主たる住居に該当する場合には、所定の要件により譲渡益課税が免除されることがある。
リバースモーゲージとの違い
ビアジェは、不動産を売却することによって生涯にわたる定期収入を確保する仕組みである。
これに対し、リバースモーゲージに相当するフランスの終身抵当融資（prêt viager hypothécaire）は、不動産を担保として融資を受ける制度であり、融資を受けた者は原則として不動産の所有権を保持する。
+ ビアジェと終身抵当融資の比較 項目 ビアジェ 終身抵当融資 法的性質 不動産売買 不動産担保融資 不動産の所有権 買主に移転 借主が保持 金銭を受け取る方法 終身定期金および一時金 融資金 死亡時の取扱い 原則として終身定期金の支払義務が終了 原則として元本・利息等の返済が必要 売主・借主の居住 居住型契約では継続可能 原則として継続可能 出典：フランス政府行政情報サービス。
両者は、住宅資産を活用して老後の生活資金等を確保するために利用されるが、不動産の所有権の帰属、相続時の取扱い、契約上のリスクが異なる。
フランスにおける利用状況 市場規模 フランス政府が2025年9月に公表した国民議会への回答によると、フランス公証人評議会（Conseil supérieur du notariat）のデータでは、2023年のビアジェによる不動産売買は3,857件であった。
同年の不動産売買全体は100万2,488件であり、ビアジェの割合は約0.4%であった。2022年のビアジェによる売買も3,854件で、全不動産売買の約0.3%を占めた。
+ フランスのビアジェ不動産売買件数 年 ビアジェ売買件数 不動産売買総件数 構成比 2022 3,854 1,298,585 約0.3% 2023 3,857 1,002,488 約0.4% 出典：フランス政府の国民議会答弁（2025年9月9日）。
同答弁では、ビアジェ契約の継続件数について、正確に把握できる公的な全国統計が存在しないことも説明されている。
一方、専門事業者が公表する市場推計では年間5,000～6,000件程度とするものもあり、取引件数の集計対象や推計方法によって公表値に差がある。
歴史的経緯と利用目的 フランス政府の2025年の説明によれば、ビアジェによる不動産取引は18世紀から19世紀にかけて、公的な年金制度が十分に整備されていなかった時代に発展した。
その後、第一次世界大戦後のインフレーションによって、物価に連動しない定期金の実質価値が低下したことや、第二次世界大戦後に公的年金制度が普及したことなどにより、高齢者の生活資金確保における役割が変化した。
現代のビアジェは、公的年金とは別に定期収入を確保する方法や、保有する住宅資産を生活資金として活用する方法の一つと位置付けられている。
ただし、売却できる不動産を所有していることが前提となるため、低所得高齢者一般に適用できる公的な所得保障制度ではない。
著名な事例 フランスの長寿者ジャンヌ・カルマンは、1965年、90歳のときに自宅の集合住宅の一室を終身定期金付きで売却した。
購入した公証人アンドレ＝フランソワ・ラフレー（André-François Raffray）は、カルマンに対して毎月2,500フランを支払う契約を結んだ。しかし、ラフレーは1995年に77歳で死亡し、その後も相続人が定期金の支払いを継続した。
カルマンは1997年に122歳で死亡し、契約の開始から約32年間にわたって定期金を受け取った。この事例は、ビアジェにおける売主の生存期間の不確実性が買主の負担に大きく影響する例として紹介されている。
関連項目 リバースモーゲージ 不動産 不動産売買 終身年金 用益権 公的扶助 高齢者福祉
脚注
外部リンク Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? - フランス政府行政情報サービス Le viager : comment ça marche ? - フランス経済・財務省 Vente et achat en viager - フランス公証人協会 Code civil - Du contrat de rente viagère - フランス民法