La proprietà (in latino proprietas, da proprius) è un diritto reale che consiste nella facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi previsti dall'ordinamento giuridico.Articolo 832 del codice civile italiano La proprietà può essere privata o pubblica, a seconda dello status del soggetto giuridico cui spetta la titolarità del diritto. Nel linguaggio comune, il termine "proprietà", oltre alla situazione giuridica soggettiva, designa anche il bene oggetto del diritto.
Origini storiche Con la Rivoluzione francese Con la Rivoluzione francese, si iniziò a considerare la proprietà in termini nuovi, per Saint Just la proprietà e la libertà sono strettamente collegate: "La libertà non può reggersi a lungo tra coloro ai quali i propri bisogni stanno più a cuore dell'uguaglianza. La proprietà è un diritto sociale, come la sovranità. Se voi fissate il massimo di tale proprietà e costringete il ricco a convertire in denaro ciò che possiede di troppo, ne trarrete questo vantaggio: che il ricco stesso sarà obbligato a fare del commercio, che la città più occupata avrà dei costumi e avrà di che vivere in questo stato". In un discorso pronunciato alla "Convenzione" il 24 aprile 1793 M.Robespierre dice:
La necessità di fondare la legittimità e la legittimazione della proprietà privata sulla libertà del singolo cittadino viene sancita dalla Convenzione nazionale nella "Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino".
La legittimazione della proprietà privata come istituzione, dopo la rivoluzione francese, si fonda sull'esercizio della libertà individuale e sulla difesa contro il potere dispotico dello Stato. La legittimità della proprietà riposa sulla legalità e trova il suo limite nel rispetto dell'altrui diritto proprietario.
Disciplina della proprietà nell'ordinamento italiano La disciplina principale del diritto di proprietà è dettata, nell'ordinamento italiano, dall'articolo 832 e successivi del codice civile e dall'articolo 42 e successivi della Costituzione. Il dettame congiunto delle due norme fissa i principi e i limiti che regolano il diritto di proprietà nell'ordinamento italiano.
Disciplina codicistica Secondo la nozione dell'art. 832, la proprietà è "il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico". In verità, l'art. 832 è una norma che, al costo di un notevole grado di astrazione, identifica gli elementi comuni ai vari contenuti che il diritto di proprietà può assumere in rapporto alle varie categorie di beni. La proprietà è infatti il nome di un diritto; non essendo però un diritto un'entità astratta, bensì l'immagine riflessa della realtà sociale, tale concetto costituisce il modo per evocare in maniera generale e astratta una pluralità di qualificazioni di comportamento che si collegano cumulativamente ad una pluralità di fattispecie delle quali una si suppone alternativamente verificata quando si usa il termine proprietà.
Gli antichi dicevano: "nemo transferre potest plus iuris quam ipse habet", ossia "nessuno può trasferire una cosa di cui non è proprietario".
La proprietà, diritto assoluto Il diritto di proprietà è un diritto assoluto, dal latino ab-solutus cioè svincolato dalla collaborazione di altri soggetti sicché il proprietario trae utilità direttamente dalla cosa (res) senza mediazione di altre persone (immediatezza); si distingue dalle obbligazioni, dal latino ob-ligatus, nelle quali il diritto del creditore ha ad oggetto la prestazione dovuta da un altro soggetto. La proprietà è quindi una pretesa giuridica che l'ordinamento riconosce e tutela verso tutti e a favore di chi ne è titolare. Si usa anche dire che esso è un diritto soggettivo sulla cosa, alludendo al potere di appartenenza che il proprietario esercita sulla cosa, oggetto del diritto. Si discute, in dottrina, se il diritto di proprietà sia o meno un rapporto giuridico, non senza la presenza di teorie intermedie. Gli autori che negano che la proprietà sia un rapporto giuridico affermano che è una vera finzione individuare, quale parte della struttura del diritto, una pretesa erga omnes; contestualmente, la relazione fra il titolare del diritto e la cosa diventa il paradigma fondamentale di questo diritto assoluto, ora colto come relazione tra il titolare e la res (comunque di natura patrimoniale). L'esito di tale scelta interpretativa permette di ravvisare nella responsabilità aquiliana, ossia extracontrattuale, il fondamento della tutela risarcitoria della proprietà. La diversa tesi affermativa poggia sulla lettera del codice che, alla definizione di contratto quale "accordo fra due o più parti teso a costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico", non include la proprietà tra i possibili oggetti di un contratto, poiché il contratto può avere per oggetto diritti reali e rapporti giuridici patrimoniali, non la proprietà intesa come rapporto giuridico in sé. In più si sostiene sull'idea che: 1) l'azione di rivendicazione sia lo strumento tipico a difesa del diritto di proprietà 2) la responsabilità del possessore non è identica a quella del debitore e non è, in quanto tale, una responsabilità contrattuale, che necessita, cioè, di un previo rapporto giuridico: il possessore soccombente risponde, infatti, per fatto proprio ovvero non risponde per caso fortuito o per forza maggiore, così anche il debitore inadempiente. L'assolutezza della proprietà è stata poi oggetto di revisione da parte degli scrittori dell'attuale Costituzione italiana. Dopo il loro intervento la proprietà è un diritto economico relativo.
La facoltà di godere della cosa È la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa (cosiddetta "disposizione materiale") per trarne tutte o nessuna utilità. Tale facoltà contempla anche la possibilità di trasformare, e, al limite, di distruggere la cosa. Per le cose fruttifere implica il diritto di farsene propri i frutti, sia naturali sia civili. Il godimento della cosa realizza quello che è il suo valore d'uso.
La facoltà di disporre delle cose La cosiddetta "disposizione giuridica" della cosa. Implica la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento a Tizio o a Caio, di costituire sulla cosa diritti reali minori o diritti reali di garanzia. O, secondo una diversa lettura dottrinale, il potere di disposizione si sostanzierebbe nella sola possibilità di appropriarsi o meno del valore economico del bene, relegando, così, la mera facoltà di alienare tra i poteri di godimento.
La pienezza del diritto di proprietà Il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente vietato. Quando sulla cosa siano istituiti diritti reali minori, la proprietà cessa di essere piena per diventare nuda proprietà. Tuttavia resta potenzialmente piena; nel momento in cui il diritto reale minore si estingue, il contenuto del diritto di proprietà si espande e riacquista, automaticamente, tutta la sua pienezza (cd. elasticità della proprietà).
L'esclusività del diritto di proprietà Il proprietario può escludere chiunque altro dal godimento e dalla disposizione della cosa (il diritto di proprietà rende legittima la pretesa del singolo di servirsi delle cose con esclusione degli altri). La pretesa del proprietario è protetta erga omnes, ovvero contro chiunque la violi (mediante norme del codice penale e con le azioni civili). Tale diritto si concretizza nell'articolo 841 dove si dispone che il proprietario può in qualsiasi momento chiudere il fondo.
Limiti ed obblighi L'art. 832 introduce anche dei correttivi ai caratteri di pienezza ed esclusività del diritto di proprietà. Con essi l'ordinamento cerca il punto di equilibrio fra opposti interessi, fra quello del proprietario di godere e disporre della cosa a suo vantaggio e a suo piacimento e l'interesse della collettività ad un impiego della ricchezza che vada a vantaggio generale o quanto meno non arrechi pregiudizio alla collettività ed ai singoli. Il volto concreto che (al di là dell'art. 832) il diritto di proprietà assume è quello che risulta dalla estensione e dalla qualità dei limiti alla proprietà e degli obblighi al proprietario che la mutevole legislazione in materia introduce. I limiti alle facoltà di godere e disporre sono posti dal codice e soprattutto dalla legislazione speciale in rapporto alle diverse categorie di beni. Generale limite alla facoltà di godimento è quello, risalente al diritto romano, del divieto di atti di emulazione (art. 833): il proprietario non può utilizzare la cosa per compiere atti che non abbiano altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia agli altri. Più vasta possibilità di applicazione ha una norma ritenuta implicita nel sistema legislativo (e di cui l'art. 833 è una specificazione), che reprime ogni forma di abuso di diritto. Questo consiste nell'esercitare il diritto per realizzare interessi diversi da quelli in vista dei quali il diritto stesso è riconosciuto dall'ordinamento. Un altro limite è costituito da quella serie di norme, cosiddette regole di vicinato, poste nell'interesse privato (e, talvolta, anche pubblico) e caratterizzate dall'automaticità (i limiti nascono dalla situazione prevista dalla legge), dalla reciprocità (quel che vale per l'uno vale anche per l'altro, il sacrificio e il vantaggio sono reciproci) e la gratuità (non esiste uno squilibrio di vantaggi e quindi, di norma, non esiste alcuna forma di compenso). Un limite generale è quello del divieto di immissioni (esalazioni, fumi, rumori e scuotimenti) per impedire le fastidiose conseguenze dell'attività del vicino. Il criterio scelto è quello della normale tollerabilità. Toccherà al giudice contemperare, se del caso, le ragioni della proprietà con quelle della produzione tenendo conto dei due interessi in gioco in termini di utilità sociale generale. La seconda fonte di limiti di vicinato è data dalle norme sulle distanze minime nelle costruzioni (tre metri, secondo quanto previsto dall'articolo 873) al fine di evitare intercapedini troppo strette. Chi costruisce per primo può farlo anche sul confine (salvo i regolamenti comunali non dispongano altrimenti). L'altro proprietario potrà costruire in aderenza, oppure rispettare la distanza costruendo in posizione arretrata all'interno del proprio fondo. Se il primo proprietario costruisce non sul confine, ma ad una distanza dal confine minore della metà di quella prescritta dal codice o dai regolamenti, l'altro ha il diritto potestativo di ottenere la comunione forzosa del muro (di cui dovrà pagare il valore) Il primo potrà impedire l'occupazione del suo suolo portando la sua costruzione al confine, o arretrandola fino alla metà della distanza prevista (art.875).
Gli 'obblighi' del proprietario sono anch'essi relativi alle diverse categorie di beni. Per esempio, il proprietario del suolo deve consentire l'accesso al vicino (che costituisce una servitù) che abbia necessità di entrarvi per eseguire opere sul proprio fondo; il proprietario ha inoltre l'obbligo di pagare le imposte su quel determinato bene.
Disciplina costituzionale e limitazioni